Rentabilidad del alquiler: Propiedades en Paraguay x Brasil — Comparación 2025
Las matemáticas de la inversión inmobiliaria
Para el inversor racional, lo que importa es el rendimiento neto: cuánto queda antes de gastos, impuestos y gastos. Comparativamente, analizamos un apartamento de 80.000 dólares en dos países.
Escenario 1: Apartamento en Recoleta, Asunción
Inversión inicial: USD 80.000 (aproximadamente R$ 480.000) Paquete mensual: USD 600 Ingreso bruto anual: USD 7.200 Tasa de capitalización bruta: 9%
Despidos anuales:
- Condominio (pago por inquilino): USD 0
- IPTU (IBI): USD 120/año
- Mantenimiento: USD 200/año
- Impuesto a la Renta (10% de la utilidad): USD 688
Ingreso neto anual: USD 6,192 Tasa de capitalización neta: 7,7%
Escenario 2: Apartamento equivalente en São Paulo
Inversión inicial: R$ 480 mil Alquiler mensual: R$ 2.400 Ingresos brutos anuales: R$ 28.800 Tasa de capitalización bruta: 6%
Despidos anuales:
- IPTU: R$ 2.400/año
- Mantenimiento: R$ 1.200/año
- IR sobre alquiler (27,5%): R$ 7.920
- Tasa administrativa (8%): R$ 2.304
Renta neta anual: R$ 14.976 Tasa de capitalización neta: 3,1%
Comparación directa
| Indicador | Paraguay | Brasil |
|---|---|---|
| Tasa de capitalización bruta | 9% | 6% |
| Tasa de capitalización neta | 7,7% | 3,1% |
| Fiscalidad del alquiler | 10% | 27,5% |
| ITBI en compra | 2% | 3-4% |
| Valoración media anual | 8–12% | 4–6% |
¿Por qué la diferencia es tan grande?
Tres factores explican la brecha:
1. Impuestos: Paraguay grava las ganancias inmobiliarias a sólo el 10%. Brasil aplica IR del 27,5% a hoteles para particulares.
2. Precio de entrada: Las propiedades en Asunción todavía están entre un 40% y un 60% por debajo del valor equivalente en las grandes ciudades brasileñas, con mayor potencial de apreciación.
3. Moneda fuerte: Los negocios en dólares protegen los activos de la inflación y la devaluación del real.
Riesgos a considerar
- Riesgo de tipo de cambio: la apreciación del guaraní puede reducir la rentabilidad en el mercado inmobiliario
- Menor liquidez: mercado más pequeño que el mercado brasileño
- Distancia: La administración remota requiere un administrador confiable
- Riesgo legal: La documentación debe ser verificada por un abogado local.
Dónde encontrar las mejores oportunidades
Nuestro portafolio incluye departamentos en Recoleta desde US$62 mil y casas en Luque desde US$55 mil — todos con documentación verificada y soporte total para el comprador brasileño.
Fuentes:
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