Retorno de Aluguel: Imóveis no Paraguai x Brasil — Comparativo 2025
A matemática do investimento imobiliário
Para o investidor racional, o que importa é o retorno líquido — quanto sobra sem despesas, impostos e despesas. Comparativamente, analisamos um apartamento de US$ 80 mil em dois países.
Cenário 1: Apartamento na Recoleta, Assunção
Investimento inicial: USD 80.000 (aproximadamente R$ 480.000) Pacote mensal: USD 600 Receitas anuais brutas: USD 7.200 Taxa de capitalização bruta: 9%
Demissões anuais:
- Condomínio (pagamento por inquilino): USD 0
- IPTU (IBI): USD 120/ano
- Manutenção: USD 200/ano
- Imposto de Renda (10% sobre o lucro): USD 688
Recebimento líquido anual: USD 6.192 Taxa de capitalização líquida: 7,7%
Cenário 2: Apartamento equivalente em São Paulo
Investimento inicial: R$ 480 mil Aluguel mensal: R$ 2.400 Receita bruta anual: R$ 28.800 Taxa de capitalização bruta: 6%
Demissões anuais:
- IPTU: R$ 2.400/ano
- Manutenção: R$ 1.200/ano
- IR sobre aluguel (27,5%): R$ 7.920
- Taxa administrativa (8%): R$ 2.304
Recebimento líquido anual: R$ 14.976 Taxa de capitalização líquida: 3,1%
Comparação direta
| Indicador | Paraguai | Brasil |
|---|---|---|
| Taxa de capitalização bruta | 9% | 6% |
| Taxa de capitalização líquida | 7,7% | 3,1% |
| Tributação sobre aluguel | 10% | 27,5% |
| ITBI na compra | 2% | 3–4% |
| Avaliação média anual | 8–12% | 4–6% |
Por que a diferença é tão grande?
Três fatores explicam a lacuna:
1. Tributação: O Paraguai tributa os lucros imobiliários em apenas 10%. O Brasil aplica IR de 27,5% em hotéis para pessoas físicas.
2. Preço de entrada: Os imóveis em Assunção ainda estão 40–60% abaixo do valor equivalente nas grandes cidades brasileiras, com maior potencial de valorização.
3. Moeda forte: Os negócios em dólares protegem os ativos da inflação e da desvalorização do real.
Riscos a considerar
- Risco cambial: valorização do guarani pode reduzir retorno no mercado imobiliário
- Liquidez menor: mercado menor que o mercado brasileiro
- Distância: O gerenciamento remoto requer um administrador confiável
- Risco legal: A documentação deve ser verificada por um advogado local
Onde encontrar as melhores oportunidades
Nosso portfólio inclui apartamentos na Recoleta a partir de US$ 62 mil e casas em Luque a partir de US$ 55 mil — todos com documentação verificada e total suporte ao comprador brasileiro.
Fontes:
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